マイホーム売却時の税金は？① | 税理士は千葉県、船橋市の麻生税務会計事務所 | ブログ

仕事や子育てが一段落し、現在の住まいを売却して、セカンドライフのために住み替えを検討される方も多いかと思います。売却代金を住み替え資金にする場合には、売却益に係る税金にも留意しなくてはなりません。土地建物等の売却益に対する税金計算の基本とマイホームを売却した場合の特例について、次回との２回に分けて解説します。

譲渡所得の金額の計算

個人が土地建物等の売却により得た利益については、原則として譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得金額の計算方法は次のとおりです。

総収入金額

通常はその年における譲渡の対価（売買代金）が収入金額とされます。

取得費

取得費とは、その土地や建物の購入代金、購入のための仲介手数料、印紙代、登録免許税、登記費用、不動産取得税などのほか、設備に要した費用や取得後に加えた改良費用の合計額です。

ただし、建物の取得費は、これらの合計額から一定の方法で計算した売却時点までの減価償却費相当額（時の経過等による価値の減少分）を差し引いた金額になります。

なお、取得費が分からないときや実際の取得費が譲渡価額の５％より少ない場合には、譲渡価額の５％相当額（概算取得費）を取得費とすることができます。

譲渡費用

譲渡費用とは、土地や建物を譲渡するために直接かかった費用を指します。譲渡に際して支出した登記費用、測量費、印紙代、仲介手数料、貸家を譲渡する場合の借家人に支払った立退き料、土地の譲渡に際してその土地の上にある建物を取り壊した場合の取り壊し費用などがこれにあたります。

なお、修繕費や固定資産税、都市計画税などの土地、建物の維持管理のために要する費用は、取得費にも譲渡費用にも該当しません。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

土地建物等の譲渡の場合は、その譲渡のあった年の1月1日現在において、所有期間が５年超のものを長期譲渡、５年以下のものを短期譲渡として区分します。

この場合の所有期間とは、譲渡した土地建物等を取得した日の翌日から引き続き所有していた期間をいいます。

長期、短期それぞれにかかる税額は以下のとおりです。

○長期譲渡所得の税額

○短期譲渡所得の税額

※平成25年から49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％が加算されます。